煤炭资源型城市是指以本地区煤炭资源开采、加工为主导产业发展壮大的城市。根据煤炭资源开采与城市形成的顺序，煤炭资源型城市分为两类：一是先矿后城模式，即煤炭资源开采引发城市新建，如大庆、金昌、攀枝花等；二是先城后矿模式，即在煤炭资源开发前城市已存在，煤炭资源开发促进了城市发展，如太原、大同、邯郸等。 煤炭资源型城市在发展过程中由于经济结构单一、产业发展不够多元，面临着各种瓶颈，资源、经济、社会、生态等问题层出不穷。国务院2013年发布的《全国资源型城市可持续发展规划（2013-2020年）》，明确指出目前资源型城市在其发展过程中面临着产业结构失衡、资源枯竭、生态环境破坏等问题。国家对绿色、低碳、可持续发展理念的倡导，严重影响煤炭资源型城市经济发展。在内部、外部因素的挤压下，煤炭资源型城市呈现出不同的脆弱性状态，一定程度上造成煤炭资源型城市房地产市场潜在风险。 房地产市场风险随着煤炭资源型城市的不同发展阶段而呈现出不同的状态。处于成长期的煤炭资源型城市，经济发展势头良好，城市脆弱性较小。采矿业等第二产业对劳动力需求加大，使得大量外来人口进入城市，增加了对房地产的需求，房屋空置较少，房地产市场风险较小。处于成熟期的煤炭资源型城市，经济发展进入高潮，居民收入不断增加，经济预期积极向好，房地产投资需求明显；在城市经济快速增长的同时，城市脆弱性逐渐增大。煤炭资源大量开采，地质条件恶化，环境污染严重，使得一部分高收入人群逃离城市。在投资需求和城市人口外流共同作用下形成房屋空置增加，房地产市场风险逐步显现。处于衰退期、再生期的煤炭资源型城市，城市脆弱性保持上升趋势，资源日益枯竭，房地产供给不断增加，需求逐渐减少，房地产开发商面临资金链断裂情况，大量楼盘停工，房地产市场陷入困境，房地产市场风险凸显。 研究发现，处于成长期、成熟期、衰退期及再生期的煤炭资源型城市脆弱性不断增强，房地产市场风险也逐渐加大。资源子系统和经济子系统的脆弱性是房地产市场风险的直接影响因素，社会子系统和生态子系统的脆弱性对房地产市场风险没有直接的作用。但是，社会子系统和生态子系统的脆弱性会通过对经济子系统的影响间接作用于房地产市场，形成对房地产市场风险的强化作用。针对上述煤炭资源型城市房地产市场存在的问题，提出以下应对措施： 在资源方面，第一阶段要着力改善煤炭资源开采现状，通过改善与引进煤炭资源开采技术，提高煤炭资源开采和利用效率，尽可能地避免资源浪费，最大效用地实现对煤炭资源的开采利用，减缓资源消耗。第二阶段要减缓对煤炭资源的开采与利用。推进煤炭资源集中开采工作，避免由分散开采而形成的资源浪费。同时，在原有煤炭资源开发的基础上，寻求新的能源替代，对天然气、太阳能等清洁能源加大投入力度，使原有煤炭资源与新能源相结合，形成新的能源利用组合，淘汰落后产能，实现资源替代。 在经济方面，着力调整资源型城市过度依赖第二产业的现状，致力于发展高新技术、服务业等第三产业，寻求新的经济增长点。一方面，建立依托于工业生产的服务业，形成上下游产业链联动发展，提高第二产业改造效率，使资源得以有效利用。另一方面，结合城市自身情况，参考其他类似城市经验，寻求新的经济增长点，实现新的产业发展，逐步实现第二产业带动第三产业，第三产业拉动第二产业，形成良性发展格局。 在社会方面，加大基础设施投资建设，提高公共服务水平，积极引进各行业高水平人才。学习一线城市的先进经验，加大基础设施投资建设力度，着力提高公共服务水平，大量基础资源的优化，将有利于各行业高水平人才的集聚。人才是城市发展的宝贵资源，人才的集聚将有利于促进城市创新，为城市发展提供不竭动力。对于煤炭资源型城市，首先，要依托本市高等教育资源，新建图书馆、学校等基础教育设施，为人才培养提供良好环境，提高现有人才储备的深度与广度；其次，要学习武汉、西安等城市的优秀落户政策，引进各行业高水平人才。最后，在培养和吸引人才的同时，对第二产业劳动者现状进行改善，着力提高其矿业生产技能及相关矿业知识，帮助其提高生产效率，有限时间内使其创造更大产值，为第二产业发展，形成基础性人才储备。 在生态方面，治理与预防并行，从观念上形成改变，向绿色、低碳、可持续发展迈进，营造宜居环境。煤炭资源型城市环境状况在日积月累中不断恶化，目前应着力改善现有环境状况，实现事前、事中、事后全面控制。事前控制上，一是从源头改善，注重矿业生产节能减排，通过改进现有工业加工技术，淘汰能耗高、污染大的机器设备，降低污染物质排放；二是从意识观念上形成“绿水青山就是金山银山”的思想观念。事中控制上，优化产业链条，对可能产生环境污染的环节进行重点监控，全力控制污染环节。事后控制上，注重对环境污染的治理，增加环境治理投入，改进治理技术。（作者单位：山西财经大学公共管理学院；本文系教育部人文社科青年基金项目“房地产市场风险的生成、测度与控制研究：基于资源型与非资源型城市的比较”（15YJC630187）；山西省高等学校优秀青年学术带头人人才支持计划项目“煤炭资源城市房地产市场风险的测度与分解研究”〈晋教科[2015]3号〉阶段性成果。）
陈龙
